Trámites necesarios para vender un piso

¿Qué obligaciones tenemos para vender un piso como parte vendedora?

Si decides poner a la venta tu vivienda, y ya tenemos posible comprador con un acuerdo verbal, habría que plasmar este acuerdo en un contrato de arras. ¿Qué es un contrato de arras?, aquel que vincula al vendedor a oficializar la venta y al comprador a oficializar la compra del inmueble, en un periodo aproximado de 1 a 2 meses, a un precio estipulado y por ello se da una señal o cantidad a cuenta, que si se el comprador desistiera de la compra perdería esta importe y si fuera el vendedor el que se echará para atrás, tendría que devolver la cantidad doblada. Este contrato se formaliza para tener un compromiso de que se va a ejecutar dicho acuerdo y así dar un tiempo al comprador a conseguir financiación y también al vendedor a obtener la documentación necesaria.

¿Que documentación hace falta para vender un piso de particular a particular?

En notaria te pedirán la siguiente documentación:

  • certificado de eficiencia energética,  (coste aproximado 100€, servicio realizado por profesionales)
  • Últimos recibos de suministros, agua, luz, gas.
  • Certificado comunidad de propietarios como que no se debe nada.
  • Escritura como que eres propietario de la vivienda que se va a vender.
  • Copia de todas las llaves.

¿Quién paga los gastos en la venta de una vivienda de segunda mano?

El vendedor únicamente paga 1/3 de la notaria y en el plazo de un mes, tiene que llevar la copia simple de la venta al ayuntamiento del municipio para que se liquide la plusvalía municipal. Este impuesto, se calcula en función de la tenencia de los años que se ha tenido en posesión el inmueble, independientemente del valor por el que se haya vendido.

Recordar que luego en la declaración de renta, se deberá consignar la venta, y se tributara en función de si ha habido ganancia entre el valor que te costó cuando lo adquiriste y el valor por el que le has vendido.

En relación a los gastos de comprador, paga la mayor parte del coste de la notaria, así como la Gestoria, y también el Impuesto de transmisión que liquida en la comunidad autónoma respectiva e inscribir posteriormente el piso en el Registro de la propiedad.

Si intermedia una inmobiliaria en la venta, los honorarios de esta dependerán de la negociación que haya habido con ellos entre vendedor e inmobiliaria.

Trámites para vender un piso heredado

Si vendes un piso heredado, primero tenemos que liquidar la herencia, porque si el piso no está a nuestro nombre o no figuramos como propietarios no podremos realizar la venta en Notaria.

Debemos de tener la documentación:

  • Certificado de defunción, se solicita en el Registro Civil
  • Certificado de últimas voluntades de la persona fallecida, documento que acredita si el fallecido ha dejado testamento y en que notario lo ha hecho, se tramite en la gerencia territorial del Ministerio de Justicia.
  • Copia del testamento, si lo hubiera, en el notario que aparece en el Certificado de últimas voluntades, puesto que si existe testamento se especificaría ahí.
  • Escrituras originales del piso a heredar.

Procedemos a realizar la Escritura adjudicación de herencia en Notaria, en la que aceptamos la herencia,

Si existe testamento y no fuéramos el único heredero habría que realizar una partición de herencia, donde se recoja los datos de todos los herederos, el inventario de bienes y el reparto de los mismos. Conveniente solicita notas simples de los bienes a heredar, el mismo notario puede expedir ese documento.

Si no hay testamento, el notario determina quienes son los herederos por ley, habrá que demostrar para ello el parentesco (libro de familia y certificado de nacimiento) y firmaremos en notaria, el acta de declaración de herederos.

Esta escritura posteriormente habrá que:

  • Liquidar el Impuesto de Sucesiones, habrá que ver la Comunidad Autónoma en la que nos encontramos y ver si nos podemos aplicar una exención.
  • Pasarla por el Registro de la Propiedad para cambiar la titularidad del propietario.
  • Y liquidar la plusvalía municipal en el Ayuntamiento donde pertenezca el inmueble, por los años que ha tenido en posesión la persona fallecida ese inmueble.

Depende de que exista acuerdo entre los herederos, la organización y rapidez en la tramitación, puede llevarnos entre 30 o 60 días, durante ese tiempo podremos ir publicitando el piso para la venta, pero solo se oficializar una futura venta, en el momento de que en el Registro de la Propiedad constemos como propietarios.

David V.S.

Asesores de trámites administrativos en España

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