Comprar una vivienda entre varias personas y descubrir después que solo una de ellas figura como propietaria en la escritura puede generar problemas importantes.
Es habitual que la situación salga a la luz años después: uno de los familiares vive en la vivienda, varias personas participaron en el pago, se quiere contratar un seguro, vender el inmueble o preparar una futura herencia y se comprueba que jurídicamente no consta el reparto que las partes creían tener.
La primera cuestión que suele plantearse es lógica: ¿podemos hacer ahora un contrato privado indicando que la vivienda pertenece a varias personas?
Un acuerdo privado puede ser útil para dejar constancia de determinados pactos o aportaciones realizadas, pero no basta por sí solo para modificar la titularidad que figura en la escritura y en el Registro de la Propiedad.
A continuación explicamos qué conviene comprobar y qué opciones pueden existir.
Si solo uno aparece en la escritura, ¿quién es el propietario?
Lo primero es diferenciar entre quién ha pagado la vivienda y quién aparece formalmente como titular.
Si en la escritura de compraventa aparece una sola persona como comprador, esa es una información fundamental para determinar cómo se formalizó jurídicamente la adquisición.
Además, conviene comprobar qué consta actualmente en el Registro de la Propiedad.
La forma más sencilla de hacerlo es solicitar una nota simple, donde aparecerán el titular o titulares inscritos, el derecho que tienen sobre la vivienda y, cuando existen varios propietarios, la extensión de sus respectivos derechos.
Por tanto, aunque varias personas hayan aportado dinero para comprar la vivienda, no debe darse por hecho que todas ellas aparecen jurídicamente como propietarias en el mismo porcentaje.
¿Sirve un contrato privado para reconocer que la vivienda pertenece a varias personas?
Puede servir para documentar los acuerdos existentes entre quienes lo firman, pero hay que tener cuidado con pensar que un simple contrato privado solucionará automáticamente la titularidad del inmueble.
El Código Civil reconoce eficacia a los documentos privados entre quienes los suscriben, pero también establece que los documentos privados realizados para modificar lo recogido en una escritura pública no producen efectos frente a terceros en los mismos términos.
Además, los actos que tengan por objeto crear, transmitir, modificar o extinguir derechos reales sobre bienes inmuebles deben constar en documento público en los términos previstos por el artículo 1280 del Código Civil.
Por eso, si lo que se pretende es que varias personas consten formalmente como propietarios de la vivienda, no conviene limitarse a redactar ahora un documento diciendo que cada uno tiene un determinado porcentaje.
Hay que determinar primero qué ocurrió realmente cuando se compró el inmueble.
¿Cómo se puede regularizar una vivienda pagada entre varios?
No existe una única solución válida para todos los casos.
La vía correcta dependerá especialmente de:
quién figura como comprador en la escritura original;
quién aportó realmente el dinero;
si existen transferencias o justificantes de esas aportaciones;
si se firmó algún acuerdo privado en el momento de la compra;
quién ha tenido la posesión y uso de la vivienda;
cuánto tiempo ha transcurrido;
y qué se pretende conseguir actualmente.
No es lo mismo que los cuatro compradores hubieran firmado en su momento un documento privado y posteriormente solo uno apareciera en escritura, que intentar ahora transmitir gratuitamente o vender determinados porcentajes de una vivienda que pertenece formalmente a una sola persona.
La calificación jurídica de la operación puede ser distinta y, con ella, también sus consecuencias fiscales.
¿Hay que ir al notario?
Si el objetivo es modificar formalmente la titularidad de la vivienda para que otras personas aparezcan como propietarios, es muy posible que sea necesario formalizar la operación mediante escritura pública.
El Código Civil contempla expresamente que los contratos relativos a la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles deben constar en documento público.
También existe la posibilidad, en determinados supuestos, de elevar a público un documento privado anterior. La Dirección General competente en materia registral ha señalado que las partes de un contrato privado pueden quedar obligadas a formalizarlo posteriormente en escritura pública cuando concurran los requisitos correspondientes.
Esto no significa, sin embargo, que cualquier documento redactado ahora permita afirmar que varias personas eran propietarias desde el momento de la compra.
Hay que estudiar la documentación y las circunstancias concretas.
¿Cómo demostrar que varias personas pagaron la vivienda?
Cuando varias personas participaron económicamente en una compra pero solo una aparece en la escritura, conviene reunir toda la documentación disponible.
Especialmente:
Escritura original de compraventa.
Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
Transferencias bancarias realizadas para pagar el inmueble.
Justificantes de la entrada o de los pagos efectuados al vendedor.
Pagos de hipoteca, si existió financiación.
Contratos o acuerdos privados firmados entre las partes.
Correos, recibos u otros documentos relacionados con la compra.
Justificantes de gastos asumidos por cada persona.
Cuanto más antigua sea la compra, más importante puede resultar conservar esa documentación.
El hecho de haber pagado determinados gastos posteriores (IBI, comunidad, seguros, suministros o reparaciones) puede acreditar determinadas circunstancias económicas, pero no convierte automáticamente a quien los paga en propietario de una parte de la vivienda.
Si el dinero entregado por uno de los familiares debía devolverse posteriormente, la operación puede responder a un préstamo. En ese caso, conviene documentarlo correctamente mediante un contrato de préstamo entre familiares.
Vivienda comprada entre hermanos pero solo uno aparece en escritura
Este problema puede aparecer con frecuencia en compras realizadas entre familiares.
Por ejemplo:
Cuatro hermanos aportan dinero para adquirir una vivienda con la intención de que cada uno tenga un 25 %, pero en la escritura aparece únicamente uno de ellos.
En una situación así, no recomendaríamos redactar simplemente un contrato privado actual afirmando que cada hermano posee un 25 %.
Primero habría que revisar:
la escritura de compraventa;
la titularidad registral;
cómo se realizaron las aportaciones;
si existió algún acuerdo en el momento de la adquisición;
y qué operación sería necesaria para reflejar correctamente la situación actual.
La solución puede variar considerablemente dependiendo de la documentación disponible.
¿Qué impuestos puede haber al cambiar la titularidad?
Este es uno de los puntos más importantes antes de realizar cualquier cambio.
No existe un único impuesto aplicable por el simple hecho de “añadir propietarios” a una vivienda.
La tributación dependerá de qué operación jurídica se esté realizando realmente.
Por ejemplo, no tiene las mismas consecuencias:
acreditar y formalizar una operación realizada anteriormente;
vender actualmente una parte de la vivienda;
donar un porcentaje del inmueble;
realizar una adjudicación derivada de otra relación jurídica;
o corregir un error existente en una escritura.
También puede influir la comunidad autónoma y la situación concreta de las personas implicadas.
Por eso, antes de firmar una nueva escritura o redactar un contrato para intentar solucionar la situación, conviene estudiar primero las consecuencias jurídicas y fiscales de la operación.
Intentar ahorrar inicialmente el coste de notaría puede terminar resultando bastante más caro si la operación se formaliza de manera incorrecta.
Si la transmisión se realiza gratuitamente entre familiares, puede existir una donación. Puedes consultar cómo funciona una donación entre familiares y cuáles son sus principales obligaciones fiscales.
¿Qué ocurre si vivo en la vivienda pero no aparezco como propietario?
Vivir en una vivienda, pagar sus suministros o asumir sus gastos no equivale por sí mismo a constar como propietario.
Esto puede ocasionar problemas prácticos con:
seguros;
obras o reformas;
determinadas gestiones administrativas;
venta de la vivienda;
financiación;
conflictos entre los propietarios;
y futuras herencias.
Si una persona vive permanentemente en una vivienda que considera parcialmente suya pero no aparece ni en escritura ni en el Registro de la Propiedad, conviene aclarar la situación antes de que aparezca un conflicto.
¿Qué ocurre si fallece la persona que figura como propietaria?
Este punto también es especialmente importante cuando la situación se mantiene durante muchos años.
Si la única persona que figura formalmente como propietaria fallece, la vivienda puede entrar en su sucesión conforme a la situación jurídica existente.
Los demás familiares podrían encontrarse entonces obligados a acreditar los acuerdos o aportaciones que afirman haber realizado en el pasado.
Por eso, cuando existe una discrepancia entre quién aparece como propietario y quién considera haber comprado realmente el inmueble, no suele ser recomendable dejar el problema para una futura herencia.
Qué hacer paso a paso
Si te encuentras en esta situación, este sería un buen orden de actuación:
1. Solicita una nota simple
Comprueba exactamente quién aparece actualmente en el Registro de la Propiedad y con qué porcentaje.
La nota simple permite conocer los titulares inscritos y la naturaleza y extensión de sus derechos.
2. Revisa la escritura de compraventa
Comprueba quién figura como comprador y cómo está redactada la operación.
3. Reúne los justificantes de pago
Busca transferencias, movimientos bancarios y cualquier documento que permita acreditar quién aportó el dinero.
4. Localiza cualquier acuerdo firmado en su momento
Un contrato privado anterior a la escritura puede ser especialmente relevante y debe revisarse antes de redactar uno nuevo.
5. No firmes una nueva transmisión sin conocer primero sus impuestos
Transmitir ahora un porcentaje mediante compraventa o donación puede generar consecuencias fiscales.
6. Determina cuál es la vía correcta para regularizar la situación
Con toda la documentación ya puede estudiarse si procede formalizar un acuerdo anterior, realizar una nueva transmisión u optar por otra solución jurídica.
¿Se puede solucionar sin gastar mucho dinero?
Dependerá del origen del problema.
Si existe documentación suficiente que acredita claramente qué se pactó originalmente, puede haber una vía diferente a realizar ahora una nueva transmisión de parte de la vivienda.
Pero si jurídicamente la vivienda fue adquirida únicamente por una persona y ahora quiere entregar porcentajes a otras, estaremos ante una situación diferente.
Por eso, antes de buscar simplemente “el contrato más barato”, conviene determinar qué operación hay que hacer realmente.
Un contrato privado puede resultar económico, pero no sirve de mucho si después no soluciona el problema que se pretendía resolver.
En resumen
Si una vivienda fue pagada entre varias personas pero solo una figura en la escritura, no conviene intentar solucionarlo simplemente redactando ahora un documento privado.
El primer paso debe ser comprobar la escritura, solicitar una nota simple y reunir los justificantes que permitan acreditar cómo se realizó la compra.
Un contrato privado puede tener valor entre quienes lo firman, pero no modifica automáticamente la titularidad registral ni sustituye siempre la formalización necesaria para transmitir derechos sobre un inmueble.
A partir de esa documentación podrá determinarse qué operación jurídica permite regularizar la situación y cuáles serían sus costes e implicaciones fiscales.
Soy el Redactor Jefe en TramitarBien, especializado en la gestión y asesoramiento de trámites tanto para profesionales como para particulares.
Con una sólida trayectoria desde 2011, me dedico a simplificar procesos y resolver dudas con un enfoque práctico y eficiente.
Estoy aquí para ayudarte: no dudes en contactarme con tus consultas, ¡respondo a todos los mensajes!
